L’immobilier est l’un des placements financiers le plus utilisé et le plus rentable à condition de bien cibler le type de bien, l’emplacement et de trouver les meilleures opportunités fiscales.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif, c’est le ratio qui mesure le revenu (le loyer hors taxes et hors charges) par rapport au prix de revient du bien concerné.
Lorsque vous investissez dans un logement destiné à la location, il faut l’étudier en examinant les trois principaux critères de placement : la sécurité, la liquidité et la rentabilité.
La sécurité du placement est souvent le premier facteur qu’étudie l’investisseur. Car quand on place de l’argent, on espère le faire fructifier et non en perdre !
La liquidité correspond à la disponibilité de votre gain potentiel lors de la revente du bien. Dans l’immobilier, la liquidité du placement est souvent faible puisque les délais de vente peuvent être très important.
La rentabilité est le point fondamental qui permet de déterminer si votre investissement est intéressant ou non. Il est donc primordial de l’évaluer de façon sérieuse, avant l’opération, afin de ne pas effectuer d’investissement désastreux.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Le rendement locatif est exprimé en pourcentage. C’est une valeur relative (exprimée en base 100). Il existe 3 façons de calculer son rendement locatif.
Le rendement locatif brut
Cette donnée n’est pas très précise mais c’est la plus facile à obtenir. Pour la calculer, il faut prendre les recettes locatives (loyers) engendrées sur un an par rapport à l’investissement, c’est à dire :
Rendement locatif brut = loyer annuel / frais d’acquisition x 100.
Le rendement locatif net avant impôt
Pour ce mode de calcul, il faut tenir compte des frais et des charges. Ce rendement se calcule de la manière suivante :
Rendement locatif net avant impôt = (loyer annuel – frais annuels) / frais d’acquisition x 100.
Le rendement locatif net après impôt
C’est le taux le plus réaliste pour calculer une rentabilité. Le calcul est le suivant :
Rendement locatif net après impôt = {loyer annuel – (frais annuels + impôt sur les revenus fonciers + prélèvements sociaux)} / frais d’acquisition x 100.
Comment obtenir un bon rendement locatif ?
Pour un bon rendement locatif il faut trouver les prix les moins chers afin de louer le bien à un prix qui vous offre un taux de rentabilité important.
Si Toulouse est une ville dynamique du point de vu économique et soutenue par sa démographie, il est cependant important de bien choisir son bien.
Soyez attentif à :
- sa taille (plus le bien est petit et plus le loyer rapporté au m2 est élevé),
- son emplacement,
- ses opportunités d’économies fiscales.
Toulouse et les autres métropoles françaises : où en est le marché actuel ?
Les rendements locatifs ne sont plus aussi intéressants que dans le passé. La forte hausse des prix dans les grandes agglomérations et la baisse du pouvoir d’achat des locataires en est pour partie responsable.
A Paris, le taux brut dépasse rarement les 3,5%. Des chiffres qui se rapprochent de plus en plus à celui d’un livret bancaire. Cependant dans certaines communes de province comme Mulhouse, Nimes ou Le Mans, le rendement locatif dépasse bien souvent les 6 ou 7% : un niveau attractif !
Rendement (brut) des principales villes
| Villes | Rendement |
|---|---|
| Montpellier | 6,74 % |
| Lille | 5,73 % |
| Bordeaux | 5,67 % |
| Toulouse | 5,64 % |
| Nantes | 5,55 % |
| Marseille | 5,16 % |
| Nice | 4,65 % |
| Lyon | 4,56 % |
| Paris | 3,28 % |
| Strasbourg | 6,00 % |
Le cas toulousain
Toulouse figure parmi les eldorados de l’investisseur. La demande locative en périphérie de la ville se maintient, même s’il vaut mieux rester dans le centre ou acheter de préférence au pied d’un métro.
Dans l’hypercentre, le quartier des Carmes et Saint Etienne vont intéresser de préférence les investisseurs disposant d’une belle enveloppe budgétaire : les petites surfaces se négocient entre 3 500€/m² et 4 500€/m². Avec un loyer souvent proche des 15€/m² pour un studio, le rendement locatif peut parfois être faible.
Pour augmenter ces performances, il faudra se tourner dans le neuf. A Toulouse Centre, un studio de 26m² (avenue de la Garonnette) se vend 179 000€ et se loue autour des 500€. Dans le neuf, c’est le dispositif fiscal Duflot d’aide à l’investissement qui permet d’augmenter la rentabilité locative vers les 5%.
Pour ceux qui ont les moyens, se sont les plus grands logements (T4 à T5) qui font la différence. Les locataires étant plus stables, la vacance locative est quasi inexistante.
Booster votre rendement locatif par l’économie d’impôt
Afin d’optimiser votre investissement et ainsi augmenter votre rendement locatif, nous vous conseillons de profiter des nombreuses lois de défiscalisation pour votre investissement immobilier.
Cela vous permettra de réaliser de fortes économies d’impôt et donc d’augmenter vos rendements net.