Figure de proue de la lutte contre le manque de logements disponibles à la location, la loi Pinel offre des avantages fiscaux importants en cas d’achat d’un bien à destination locative. Mais qu’en est-il pour les ménages possédant déjà un logement ?
Inutile de tergiverser, oui, il existe des dispositifs de réduction d’impôts pour les propriétaires. Parmi eux, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est le plus intéressant. Il s’adresse à tous les propriétaires possédant un logement souhaitant le mettre en location. ce statut offre un abattement de 50% sur les revenus locatifs – sur un total perçu de 3 000 euros par exemple, seul 1 500 euros seront imposés.
Mais comme tout dispositif d’incitation, il est indispensable de respecter certaines règles pour bénéficier de l’abattement LMNP. En premier lieu, le propriétaire ne doit pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (sinon il aurait le statut de loueur meublé professionnel). Ensuite, le logement doit être loué meublé – plutôt logique quand on lit l’intitulé. Enfin, le montant annuel des revenus locatifs ne doit pas dépasser le plafond de 32 900 euros (pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC, vois plus bas), ou 50% des revenus globaux.
Investir dans une résidence de services avec le LMNP
L’intérêt du statut LMNP est de pouvoir déclarer ses revenus sous le régime micro-BIC. Pour en bénéficier, le total des revenus locatifs ne doit pas dépasser la limite de 32 900 euros par an. Si ce plafond est respecté, le propriétaire relève du régime micro-BIC et peut profiter de l’abattement de 50%. Si les revenus dépassent ce seuil, le propriétaire devra se déclarer sous le régime réel, plus complexe mais potentiellement plus avantageux.
Si les logements “classiques” sont éligible au statut LMNP, celui-ci devient particulièrement intéressant dans le cas des résidences de services. En effet, il offre l’avantage supplémentaire de pouvoir récupérer la TVA (20% du prix) si l’investissement est fait dans une résidence de services, et ce dès l’acte de vente.
On entend par résidence de services les établissements à destination des seniors dépendants (EHPAD) ou indépendants, les résidences étudiantes ou d’affaires (bureaux…) et les logements touristiques. Il est d’ailleurs possible de cumuler le statut LMNP et les avantages de la loi Censi Bouvard.