Alors que les prix restent élevés dans la Ville rose, de plus en plus d’acheteurs et d’investisseurs regardent au-delà de la rocade. Blagnac et Colomiers, en première couronne, attirent par leur proximité et leur bon niveau d’équipement. Plus loin, des villes situées à moins d’une heure comme Montauban, Albi ou Auch se démarquent grâce à des prix plus accessibles, une bonne connexion avec la métropole et des perspectives intéressantes dans un marché en pleine mutation.
Toulouse reste attractive malgré la tension sur les prix
Le marché immobilier toulousain conserve en 2025 une attractivité forte. Selon SeLoger, le prix moyen au mètre carré s’élève à 3 630 €, avec de fortes disparités selon les quartiers : 2 178 €/m² à Empalot contre 5 349 €/m² dans l’hypercentre ou à Saint-Cyprien. Les loyers (14 €/m²) ont progressé de +2,9 % sur un an, une hausse comparable avec celle observée dans les grandes métropoles françaises.
Côté financement, les conditions se sont stabilisées après deux années mouvementées. D’après L’Observatoire Crédit Logement, les taux moyens s’établissent en septembre 2025 à 3,08 % sur 20 ans et 3,16 % sur 25 ans, loin des pics atteints en 2023. Cette accalmie a permis un rebond du crédit immobilier au printemps, avec une hausse de 71 % des volumes accordés en un an.
Résultat : de nombreux acheteurs élargissent leur périmètre de recherche aux communes voisines, en quête de prix plus doux et d’un cadre de vie plus calme, tout en restant connectés à la métropole.
Blagnac et Colomiers : la proximité sans les prix de Toulouse
Située au nord-ouest de Toulouse, Blagnac bénéficie pleinement de sa proximité avec l’aéroport Toulouse-Blagnac, la zone d’activités aéronautiques et le siège d’Airbus, qui emploie des milliers de salariés. Bien desservie par le tramway T1 (Patinoire – Palais de Justice), plusieurs lignes de bus et la rocade A621, la commune reste facilement accessible depuis le centre. Le prix moyen atteint 3 528 €/m², légèrement inférieur à celui de Toulouse, avec des loyers autour de 13 €/m² et une rentabilité brute proche de 4,5 % (source).
À quelques kilomètres, Colomiers affiche un profil similaire. Deuxième commune de Haute-Garonne en population, elle combine prix plus abordables (3 001 €/m² en moyenne) et bonne desserte en transports (tramway, bus, accès rocade). La demande locative est portée par les familles et les cadres travaillant dans l’agglomération. Les rendements peuvent atteindre 5 % dans les secteurs proches des pôles d’activités.
Montauban : cap au nord pour les budgets plus serrés
À une cinquantaine de kilomètres au nord de Toulouse, Montauban s’impose progressivement comme une véritable alternative pour les ménages au budget plus contraint. Le prix moyen au mètre carré y est de 2 228 €, soit près de 39 % de moins que dans la métropole. Cette différence de prix permet à de nombreux acquéreurs de franchir le pas de la propriété, quitte à rallonger leur temps de trajet. La ville est bien reliée à la métropole par l’autoroute A62, qui permet de rejoindre Toulouse en une quarantaine de minutes, et par des liaisons TER fréquentes (environ 35 minutes jusqu’à Toulouse-Matabiau). Pour les investisseurs, la rentabilité nette peut se révéler intéressante sur des biens bien situés, notamment à proximité de la gare ou des principaux axes routiers (Villebourbon et Sapiac) d’après un cabinet spécialisé en droit immobilier à Montauban (source).
Albi et Auch : petits prix et logique patrimoniale
Plus éloignées mais bien connectées, Albi et Auch offrent une tout autre physionomie du marché. À Albi, le prix moyen au mètre carré s’élève à 2 372€, en légère baisse de 5 % sur un an. La ville est reliée à Toulouse par la RN88 (environ 1h de trajet) et par des liaisons TER régulières vers Matabiau.
À Auch, le prix moyen est encore plus bas, autour de 1 849 €/m² (source). La desserte ferroviaire vers Toulouse est assurée par la ligne Auch–Toulouse, avec des trains quotidiens qui desservent également Colomiers et les zones d’activités intermédiaires. Ces niveaux de prix très accessibles ouvrent la voie à des projets immobiliers moins coûteux, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement patrimonial à long terme. Le marché locatif y est plus calme et repose essentiellement sur la population locale, les étudiants et les jeunes actifs.
Des stratégies différentes selon la localisation
Les villes autour de Toulouse ne répondent pas aux mêmes logiques :
- Blagnac et Colomiers attirent surtout les actifs et les investisseurs qui veulent rester proches de la métropole. Les prix y sont un peu plus abordables qu’à Toulouse, avec des marchés dynamiques mais maîtrisés.
- Montauban séduit grâce à un prix au m² nettement inférieur et une bonne accessibilité. C’est une option intéressante pour acheter sa résidence principale ou investir tout en gardant un lien régulier avec Toulouse.
- Albi et Auch offrent des tarifs très accessibles, adaptés aux primo-accédants ou aux projets d’investissement patrimonial à long terme.
Avec des prix élevés dans la ville centre, les communes de première et deuxième couronne deviennent de véritables alternatives attractives pour profiter d’un bon cadre de vie à moins d’une heure de la métropole.