Apprendre à évaluer un bien

Chaque bien est unique, présente des caractéristiques différentes et dispose de son propre prix. Les prix moyens au m² ne constituent qu’une simple base. Ils sont ensuite affinés et pondérés en fonction des caractéristiques du bien (surface, emplacement, parking, prestations de la résidence, etc.). Evaluer un bien est une tâche complexe mais utile, quel que soit son projet immobilier.

Comment estimer le prix réel d’un bien ?

LE QUARTIER

ancien-rueLorsqu’on souhaite évaluer un bien, sa localisation est un critère essentiel à sa valorisation. Son prix pourra alors varié selon le type de quartier (commerçant, d’affaire, populaire, …). Allez découvrir votre quartier avant de vous lancer dans votre projet. La présence de services de proximité (écoles, commerces, transports en commun, etc.) est un des éléments positifs et mis en valeur lors de la revente potentielle du bien.

A Toulouse, les quartiers de centre ville bénéficient d’un fort dynamisme mais sont plus bruyants et plus chers. Les quartiers périphériques sont très intéressants car rassemblent le plus souvent des services et des accès facilités vers les entrées et sorties de la ville.

LES NUISANCES

Les nuisances réduisent le prix de vente. Pour bien évaluer un bien par rapport au nuisances, on peut distinguer plusieurs types de nuisances :

  • Les nuisances visuelles : vis-à-vis, mur bloquant la vue, …
  • Les nuisances sonores : proximité d’un axe passant, d’une gare, d’un aéroport, d’un bar terrasse, …
  • Les nuisances olfactives : restaurant, pressing, problèmes d’évacuation des égouts, …

L’IMMEUBLE

hall-entreeLa façade de l’immeuble, le hall et les parties communes entrent dans les critères important lorsqu’on doit évaluer un bien. Elles doivent être intactes. De même pour l’ascenseur et la cage d’escalier. En revanche si vous apercevez des anomalies comme des boites à lettres en mauvais état, des infiltrations d’eau ou un interphone en panne, cela signifie une mauvaise gestion de l’immeuble. Autant le voir, dès le début.

LE CONFORT

handicapLa présence de places de stationnement, d’un ascenseur, d’accès sécurisés ou d’un concierge sont des atouts non négligeables. Les logements neufs sont les plus complets en la matière ; les promoteurs devant appliquer un certain nombre de réglementations obligatoires (thermique, phoniques, …).

L’EMPLACEMENT ET L’EXPOSITION

Lorsqu’on souhaite évaluer un bien, il est par exemple acquis qu’un appartement à étages élevés sera mieux côté qu’un en rez-de-chaussé. En effet, il dispose d’une vue dégagé et d’une forte luminosité. Si l’immeuble ne dispose pas d’ascenseur, cet avantage devient alors un inconvénient.

Les appartement en rez-de-chaussée et les premiers étages sont moins côtés. Souvent plus sombre, bruyant ou plus facile d’accès de l’extérieur (ils donnent sur des rues passantes), ils sont souvent la proie des cambrioleurs.

LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

escalierAvant de vous engagez et pour évaluer un bien, pensez à vérifier vos possibilités financières et ayez une vision du prix global : charges incluses. Elles peuvent considérablement variées selon les propriétaires et être dissuasives. Pour éviter de payer des charges trop élevées, mieux vaut éviter des copropriétés de haut standing ou avec de trop nombreuses prestations (interphone vidéo, ascenseur, concierge, piscine, salle de sport, tennis, laverie, etc.).

LE RÉAMÉNAGEMENT

electricitePensez à la possibilité de modifier votre logement et le faire évoluer. Mais aussi aux points impossibles (difficiles ou trop coûteux) à changer : salon trop petit avec mur porteur, m² perdus, plafonds bas, électricité vétuste, … Les terrasses et balcons sont des points forts, largement valorisables à moyen et long terme, et qui augmentent le prix.

Au finish ?

Au final, ces points vous permettent d’évaluer un bien et de juger de la pertinence de son prix par rapport au marché. Mais rien ne vaut les conseils et l’expérience d’un professionnel. Dans le cadre de votre projet, faites vous aider par un conseiller immobilier. La plupart vous proposent gratuitement leur services, car cet accompagnement est déjà inclus dans leurs honoraires.

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