Après une année 2025 marquée par des volumes historiquement faibles, le marché immobilier toulousain montre quelques signes d’amélioration. Les ventes de logements neufs progressent légèrement et les investisseurs reviennent peu à peu à la fin du 1er trimestre 2026. Mais le redémarrage reste fragile, tandis que les prix varient fortement selon les quartiers et les types de biens.
Le marché du neuf se redresse, mais reste fragile
Les ventes progressent, mais les désistements restent nombreux
Pour Mickaël Merz, président de L’ObserveR de l’immobilier toulousain, les premiers chiffres constituent un signal encourageant. « Les mises en vente comme les ventes au détail de logements neufs repartent enfin à la hausse (…) et ce n’est que le début », déclarait-il en mai 2026. Au premier trimestre 2026, 365 ventes de logements neufs ont été recensées dans la commune de Toulouse, en hausse de 11 % par rapport au premier trimestre 2025, mais encore inférieur de 2 % à celui enregistré deux ans plus tôt. Toulouse concentre désormais 60 % des ventes réalisées à l’échelle de son aire urbaine, où 611 transactions ont été enregistrées au total sur le trimestre (+6 % sur un an).
Les promoteurs ont aussi remis davantage de programmes sur le marché : 569 nouvelles mises en vente ont été comptabilisées, en hausse de 44,8 % sur un an. Le stock disponible suit la même trajectoire, passant de 1 300 à 1 495 logements entre le premier trimestre 2025 et celui de 2026, un mouvement qui redonne un peu de marge de choix aux acquéreurs, sans pour autant traduire un retour à l’abondance. Dans le même temps, les promoteurs peinent à atteindre les seuils de précommercialisation nécessaires au lancement des chantiers, un frein que confirment les chiffres des désistements : 181 annulations ont été enregistrées sur le trimestre, soit environ 23 % des réservations brutes.
L’accession aidée soutient fortement l’activité
Le redressement du neuf repose en grande partie sur les dispositifs d’accession à prix encadré. Toujours selon L’ObserveR, l’accession aidée représente 59 % des ventes réalisées au premier trimestre 2026.
Laétitia Vidal, présidente de la FPI Toulouse Occitanie, souligne l’importance de ces mécanismes pour les jeunes ménages : « Ces dispositifs leur permettent de devenir propriétaires à des prix inférieurs de 15 à 20 % aux prix du marché classique. » Le Bail Réel Solidaire (BRS), pèse à lui seul 15 % de l’activité.
Les investisseurs reviennent progressivement, loin encore de leur niveau d’avant-Pinel
La suppression du dispositif Pinel avait provoqué l’effondrement de l’investissement locatif dès le début de 2025. Un an plus tard, les ventes aux investisseurs progressent de 30 %, avec 193 logements vendus, portant leur part de 26 % à 32 % des ventes au détail. Un rattrapage réel, mais encore loin de rétablir l’équilibre d’avant crise : le nouveau dispositif Jeanbrun commence à produire ses premiers effets, sans remplacer pour l’instant le rôle qu’occupait le Pinel dans le financement des programmes.
Les prix immobiliers baissent-ils à Toulouse à la mi-2026 ?
D’après les chiffres publiés par Le Figaro Immobilier en juillet 2026, le prix médian à Toulouse s’élève à 3 865 euros par mètre carré. Il recule de 2 % sur un an. Le logement neuf reste plus cher, autour de 4 221 €/m², malgré un recul de 6 % sur un an.
- Les maisons continuent de progresser avec un prix médian de 3 653 €/m² (+3 %).
- Les appartements reculent à 3 903 €/m² (-3 %).
Des disparités présentes selon les quartiers
Les secteurs centraux et les quartiers les mieux desservis conservent leur attractivité, tandis que plusieurs secteurs périphériques offrent davantage de possibilités de négociation.
| Quartier | Prix médian |
|---|---|
| Saint-Cyprien | 5 173 €/m² |
| Capitole | 4 790 €/m² |
| Les Chalets – Saint-Aubin – Saint-Étienne | 4 682 €/m² |
| Amidonniers – Caffarelli | 4 461 €/m² |
| Côte Pavée – L’Hers – La Terrasse | 4 277 €/m² |
| Minimes – Barrière-de-Paris | 3 522 €/m² |
| Saint-Simon | 3 007 €/m² |
| Lalande – Grand-Selve | 2 832 €/m² |
| Mirail – Reynerie – Bellefontaine | 2 597 €/m² |
Saint-Cyprien reste le quartier le plus cher, avec une progression de 11 % sur un an et de 27 % sur cinq ans. Le Capitole augmente de 3 % sur un an, soutenu par sa centralité, ses transports, ses commerces et la rareté de l’offre. À Amidonniers-Caffarelli, le prix médian reste élevé, mais recule de 3 %, à 4 461 €/m². L’adresse ne suffit donc plus toujours à préserver la valeur d’un logement lorsque celui-ci nécessite des travaux ou présente une mauvaise performance énergétique.
La correction est plus nette dans les quartiers aux prix déjà plus accessibles. Minimes–Barrière-de-Paris recule de 5 %, Saint-Simon de 7 % et Mirail–Reynerie–Bellefontaine de 8 %. Dans un marché aussi segmenté, la rue, l’état de l’immeuble, les travaux à prévoir, le diagnostic énergétique et l’accès aux transports peuvent entraîner des écarts importants au sein d’un même quartier.
Les petites surfaces restent les plus chères au mètre carré à Toulouse
À Toulouse, le prix au mètre carré diminue à mesure que la surface augmente, une dynamique portée par la demande étudiante, les jeunes actifs et les investisseurs, malgré un marché locatif moins tendu qu’au début des années 2020.
| Typologie | Prix médian |
|---|---|
| Studio | 5 139 €/m² |
| 2 pièces | 4 060 €/m² |
| 3 pièces | 3 545 €/m² |
| 4 pièces | 3 607 €/m² |
| 5 pièces | 3 936 €/m² |
Les taux de crédit se stabilisent autour de 3,2 %
En juin 2026, le taux moyen des crédits immobiliers atteint 3,26 %, contre 3,16 % en décembre 2025 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Il s’établit à 3,18 % pour une accession dans le neuf et à 3,26 % dans l’ancien. La durée moyenne des prêts atteint désormais 254 mois, soit un peu plus de vingt et un ans. Cet allongement permet de réduire les mensualités, mais il ne suffit pas toujours à restaurer la capacité d’achat des ménages.
Quelles sont les perspectives pour la fin de l’année 2026 ?
Les professionnels restent prudents quant au deuxième trimestre 2026. Si les ventes repartent légèrement et que les conditions de financement s’améliorent, plusieurs indicateurs montrent que le marché n’a pas encore retrouvé un fonctionnement normal. La Haute-Garonne enregistre notamment une forte progression des permis de construire, mais les mises en chantier restent nettement insuffisantes. Ce décalage limite le renouvellement de l’offre et retarde la livraison de nouveaux logements.
Pour la Fédération des Promoteurs Immobiliers, la reprise dépendra principalement de la confiance des ménages, de la poursuite de la baisse des taux d’intérêt et de la capacité des promoteurs à lancer de nouveaux programmes dans un contexte économique encore incertain.
Pour aller plus loin dans l’article
- L’Observer de l’immobilier toulousain – Observatoire de la conjoncture immobilière à Toulouse au 1er trimestre 2026
- Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) France – Les chiffres de la promotion privée au 1er trimestre 2026
- Le Figaro Immobilier – Prix de l’immobilier à Toulouse (juillet 2026)
- L’Observatoire Crédit Logement / CSA (juin 2026)
En savoir plus
- Marché immobilier à Toulouse et dans la région en 2025
- En savoir plus sur le dispositif Jeanbrun au Salon de l’Immobilier de Toulouse 2026.
- Le profil des investisseurs dans la région Occitanie.
- Investir dans la commune de Toulouse.
- Les dispositifs pour investir à Toulouse.
- Retrouvez notre classement des meilleures agences immobilières à Toulouse.