Pourquoi regrouper l’ensemble de ses crédits immobiliers ?

Comme de nombreux Français, vous avez peut-être choisi de vous constituer un patrimoine en devenant propriétaires. Certains d’entre vous possèdent même une ou plusieurs propriétés en plus de leur résidence principale. Qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou de biens d’investissement locatif, plusieurs prêts immobiliers sont alors nécessaires pour financer ces acquisitions. Chaque mois, l’ensemble de vos remboursements peut parfois peser lourd dans votre budget. La question se pose alors : dois-je regrouper l’ensemble de mes crédits immobiliers pour en faire baisser les mensualités ? De quels autres avantages, profiterai-je en faisant racheter mes emprunts immobiliers ? Quelles sont les précautions à prendre avant de réaliser une telle opération ? Suivez le guide…

Regrouper ses crédits immobiliers pour bénéficier de la baisse des taux

Dès le printemps 2019, les taux du crédit immobilier s’établissaient en dessous de leurs planchers historiques de l’automne 2016, avec une moyenne de 1% sur 20 ans.

La baisse s’est poursuivie tout l’été avant d’observer une légère remontée à l’automne. En ce mois de novembre 2019, les taux du crédit immobilier restent proches de leurs plus bas niveaux avec une moyenne de 0,95% sur 15 ans et 1,15% sur 20 ans. Les meilleurs dossiers pouvant obtenir des taux de 0,56% sur 15 ans et 0,74% sur 20 ans (consultez ici le baromètre des taux du crédit immobilier).

Si vous possédez plusieurs crédits immobiliers, la première bonne raison de les regrouper sera de profiter d’un taux d’emprunt inférieur pour le prêt unique qui les remplacera.

Pour faire baisser vos mensualités et votre taux d’endettement

Le principe du rachat de crédits est simple. Il consiste à faire racheter tout ou une partie de vos crédits en cours (crédits immobiliers, crédits à la consommation, crédits renouvelables, prêts personnels) pour les regrouper en un seul prêt de consolidation, dont les conditions seront plus avantageuses.

En regroupant vos précédents crédits immobiliers, avec éventuellement d’autres crédits à la consommation, vous allez pouvoir réduire vos mensualités. Cette réduction peut parfois être très conséquente.

La réduction de vos mensualités s’obtient le plus souvent avec un allongement de la durée de votre emprunt (la différence de taux amortissant le coût supplémentaire dû à cet allongement de durée).

Au final, la somme que vous rembourserez chaque mois sera inférieure à ce que vous déboursiez avec l’ensemble de vos précédents crédits.

Vous bénéficiez ainsi d’un plus grand pouvoir d’achat et d’un budget plus équilibré avec un taux d’endettement réduit (calculez votre taux d’endettement).

Faire racheter ses crédits pour simplifier sa gestion

L’envie de regrouper vos anciens crédits immobiliers peut également être justifiée par un besoin de clarifier votre gestion.

En effet, après avoir effectué votre rachat de crédits, vous n’avez plus qu’une seule ligne de crédits et un seul interlocuteur pour vos emprunts.

Comme on l’a vu, vous pouvez également intégrer dans votre rachat de crédits immobiliers, l’ensemble des autres prêts auxquels vous avez souscrit.

Qu’il s’agisse de prêts à la consommation, de crédits affectés, de crédits renouvelables ou de prêts personnels, vous avez ainsi la possibilité de gagner en sérénité dans la gestion administrative de vos remboursements mensuels.

Un rachat de vos crédits immobiliers pour financer de nouveaux projets

L’un des grands avantages du rachat de crédits est qu’il vous permet d’intégrer un montant supplémentaire dans votre nouveau prêt unique. Cette solution peut être un bon moyen pour financer de nouveaux projets sans déséquilibrer votre budget.

Cette somme supplémentaire peut prendre la forme d’une trésorerie d’appoint, limitée à 15% maximum du montant du rachat de crédits. On parle alors d’une trésorerie non affectée, c’est à dire libre d’utilisation, dont le montant est débloqué dès la signature du rachat de crédits.

Il peut aussi s’agir d’un montant destiné à financer un projet particulier, tel que des travaux de rénovation, l’achat d’une voiture, ou l’acquisition d’un bien d’équipement.

Dans ce cas, la somme supplémentaire est intégrée à votre rachat de crédits immobiliers et vous devrez présenter un justificatif, devis acquitté ou facture, pour que les fonds soient débloqués.

Les précautions à prendre avant de faire racheter vos crédits

Le regroupement de vos crédits immobiliers peut s’avérer très judicieux. Cependant, des précautions sont à prendre.

En premier lieu, la situation idéale requiert que vous soyez dans la première moitié de la durée de vos prêts, quand ce sont les intérêts que vous remboursez. Plus il vous reste d’intérêts sur vos anciens prêts et plus le gain sera important.

Par ailleurs, on considère que l’écart entre l’ancien taux et le nouveau doit être au minimum de 0,7%, voire de 1 % pour que vous soyez gagnant. Cependant, il ne faut pas non plus négliger les gains que vous pourrez obtenir sur votre nouvelle assurance de prêts.

Enfin, un rachat de crédits n’est jamais gratuit. Particulièrement dans le cadre d’un rachat de crédits immobiliers, le plus souvent liés à des garanties hypothécaires. Généralement, il faudra réaliser une expertise du ou des biens immobiliers financés. Le coût d’un rachat de crédit hypothécaire est ainsi légèrement plus élevé, car la mise en hypothèque nécessite également de passer devant un notaire afin d’établir un acte notarié, ce qui engendre des frais de notaire (environ 2 % du montant du prêt).

Vous devrez prévoir également les frais de dossier pour financer l’ouverture du nouveau crédit, les frais de garanties ou de cautionnement, et aussi les frais de remboursement anticipé de vos anciens crédits.

A retenir

D’une manière générale, si vous souhaitez réaliser votre rachat de crédits immobiliers en vous donnant toutes les chances de réussir, nous vous conseillons de vous associer les services de courtiers spécialistes du rachat de crédits. D’une part, ils sauront vous orienter vers les offres les plus avantageuses et les mieux adaptées à votre situation, et d’autre part, ils vous permettront de gagner du temps sur la mise en concurrence des banques et pour la constitution de votre demande.

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