Alors que le marché immobilier national affronte des vents contraires, Toulouse se démarque par sa résilience. En cette fin d’année 2023, la Ville Rose révèle un visage immobilier contrasté, mêlant ralentissement du secteur neuf et résistance de l’ancien. Quels sont les enjeux pour les acteurs du marché et les habitants de la métropole ? Plongée au cœur d’une dynamique urbaine en pleine mutation.
Immobilier neuf : un ralentissement marqué
Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le marché du logement neuf à Toulouse montre des signes de contraction. Au troisième trimestre de 2023, les mises en ventes ont chuté de 56% par rapport à la même période en 2022, avec seulement 386 nouveaux lancements commerciaux. Cette baisse s’accompagne d’un recul des réservations nettes de 47%, totalisant 461 unités.
Les investisseurs semblent également plus prudents, avec une diminution de 57% des ventes, leur part dans les ventes au détail passant de 52% à 42%. Les occupants ne sont pas en reste, avec une baisse de 36% des ventes, représentant 266 unités. Les ventes en bloc, principalement à des bailleurs sociaux, s’effondrent de 85%.
L’offre commerciale, comprenant 3 791 logements disponibles à la fin du T3 2023, connaît une légère baisse de 1%. Cette offre représente 16,9 mois de commercialisation, un délai qui a presque doublé par rapport à l’année précédente. Le prix de vente moyen a toutefois augmenté de 2,8%, s’établissant à 4 547 €/m².
Marché de l’immobilier ancien : entre stabilité et légère érosion
L’indice de la FNAIM révèle un léger fléchissement des prix de l’immobilier ancien à Toulouse, avec une diminution de 0,6% au dernier trimestre et de 1,8% sur 12 mois. Cependant, sur trois ans, les prix ont enregistré une hausse modérée de 4,7%.
Pour acquérir un bien immobilier à Toulouse en novembre 2023, il faut compter en moyenne 4 243€/m² pour une maison et 3 461 €/m² pour un appartement. Les prix varient selon la typologie du logement, avec un pic pour les maisons T3 à 4 780 €/m² et une moyenne plus basse pour les appartements T4 et plus à 3 192 €/m².
Le prix moyen au mètre carré à Toulouse reste 18% supérieur à celui du département de la Haute-Garonne, soulignant l’attractivité de la métropole.
Toulouse, une métropole à deux vitesses ?
L’étude de Se Loger montre que Toulouse se distingue par une hausse de 0,8% des prix sur un an, avec un prix moyen de 3 772€/m² au 1er novembre 2023. Cette évolution contraste avec le cycle baissier observé dans les 10 plus grandes villes de France. La Haute-Garonne, quant à elle, reste le deuxième département le plus cher d’Occitanie, avec une moyenne de 3 113€/m².
Bien que les prix des appartements aient légèrement augmenté de 0,2% sur l’année, les maisons ont vu leur valeur légèrement reculer de -0,1%. Ces chiffres suggèrent une dynamique positive, quoique ralentissante.
Des délais de vente qui s’allongent…
Toulouse connaît un allongement des délais de vente, passant d’environ 66 jours à plus de 75 jours en moyenne pour vendre un bien. Cette augmentation de 10 jours témoigne d’un marché qui devient plus exigeant et où les acheteurs prennent davantage leur temps.
… et des écarts de prix significatifs selon les quartiers
La variété des quartiers toulousains se reflète dans les prix de l’immobilier. Le quartier de Saint-Étienne, avec son prix au m² de 5 904€, se place en tête des quartiers les plus chers, suivi de près par Saint-Georges et Carmes. À l’inverse, les quartiers de Reynerie, Papus et Bagatelle offrent des options plus abordables, avec des prix au m² allant de 1 612€ à 1 969€.
Le moins que l’on puisse dire, c’est que Toulouse avance à contre-courant des grandes métropoles françaises, jonglant entre tensions et opportunités sur son parquet immobilier. Alors que le secteur du neuf montre des signes de fatigue, l’immobilier ancien fait preuve d’une étonnante résilience. La diversité des quartiers toulousains, reflétée dans le prisme des prix, raconte l’histoire d’une ville aux multiples facettes, qui garde son attrait malgré les défis du moment. Les acteurs du marché, à l’instar des acheteurs et des vendeurs avisés, devront danser avec prudence sur cette scène en évolution pour tirer leur révérence avec grâce en 2024…